Autor: Steffen Kessler
Zuletzt aktualisiert am: 09.09.2025
Inhaltsverzeichnis
- Pension eröffnen – ist das dein Ding?
- Pension eröffnen: Alles, was du wissen musst
- Pension oder Bed and Breakfast eröffnen? Das sind die wichtigsten Aufgaben
- Bereit für den ersten Gast? Deine Gründungs-Checkliste
- Pension eröffnen auch ohne Erfahrung oder Eigenkapital
- Finde dein Perfect Match: Pension-Konzepte im Schnellvergleich
- Pension eröffnen? Diese 10 Tipps zeigen, wie's richtig geht.
- Fazit: Mehr als nur Übernachtung. Dein neues Lebensmodell.
- Häufig gestellte Fragen
Ein Fenster mit Blick ins Grüne oder auf den Fernsehturm, der Duft von frischem Kaffee am Morgen und Gäste, die immer wiederkommen: Der Traum von der eigenen Pension ist für viele weit mehr als nur ein Geschäft, er ist ein Lebensmodell.
Ob du eine charmante Frühstückspension, ein familiäres Bed and Breakfast oder ein digitales Gästehaus eröffnen möchtest, hier erfährst du, wie du erfolgreich deine Pension eröffnen kannst.
Dich erwarten durchdachte Konzeptideen, realistische Zahlen zu Kosten und Umsätzen, aktuelle Trends und Tipps der Branche und die vielleicht wichtigste Frage überhaupt: Passt diese Gründung wirklich zu dir?
Pension eröffnen – ist das dein Ding?
Fangen wir mit der wichtigsten Frage überhaupt an: Passt die Pension-Gründung wirklich zu dir? Nutze unseren Quick-Test! ⏳
Wenn du bei den folgenden Fragen innerlich mit "Ja" antwortest, ist vielleicht jetzt genau der richtige Zeitpunkt, deine eigene Pension zu eröffnen:
- Träumst du davon, Gästen ein gemütliches Zuhause auf Zeit zu bieten?
- Bist du bereit, Verantwortung für ein kleines Haus mit Persönlichkeit zu übernehmen?
- Liebst du es, Gastgeber:in zu sein und dich um andere zu kümmern?
- Bringst du Organisationstalent und ein gutes Gespür für Menschen mit?
- Hast du Lust auf ein bodenständiges Business mit viel Herz?
Pension eröffnen: Alles, was du wissen musst
- 🛏️ Pension-Konzepte
- Klassische Pension mit Frühstück
- Bed and Breakfast
- Ferienhaus/-wohnung
- Tiny House/Glamping-Spot
- Digitalisierte FeWo mit Self-check-in
- 💪 Voraussetzungen
Was braucht man, um eine Pension zu eröffnen?
- Geeignete Immobilie oder Räumlichkeiten
- Gewerbeanmeldung im Bereich Beherbergung
- Ggf. Baugenehmigung oder Nutzungsänderung
- Einhaltung der Meldeschein-Pflicht
- Hygieneschulung & ggf. Gaststättenerlaubnis
- Brandschutzkonzept & Versicherungsschutz
- Eintragung bei IHK & Berufsgenossenschaft
- Ausstattung nach landesrechtlichen Vorgaben (z. B. Zimmergröße, Sanitärr)
- Je nach Gemeinde: Tourismusabgabe oder Beherbergungssteuer
- Ab 8 Personen Konzessionspflicht prüfen
- 💬 Soft Skills: Das solltest du mitbringen
- Begeisterung für Gastfreundschaft & Beherbergung
- Herzliche Gastgeber- Mentalität
- Organisationstalent & zeitliche Flexibilität
- Sorgfalt bei Hygiene & Qualität
- Sprachkenntnisse (z. B. Englisch für ausländische Gäste)
- Eigeninitiative und Verantwortungsbewusstsein
- wünschenswert: gute regionale Kenntnisse
- 🚀 Startmöglichkeiten
3 Wege, deine Pension zu eröffnen
- Neugründung: Du startest von Null. Du suchst ein passendes Objekt, richtest es her und baust deinen Gästestamm auf. Ideal für Visionär:innen mit klarer Vorstellung und Kapital.
- Übernahme: Du übernimmst eine bestehende Pension, inklusive Stammkundschaft, Inventar und oft eingespielter Abläufe. So kommst du besonders schnell in den Betrieb.
- Franchise oder Lizenzsystem: Du nutzt das Know-how, Schulungen, Prozesse und die Marke eines bestehenden Anbieters, vielleicht sogar einer bekannten Marke, perfekt für Quereinsteiger:innen.
- 💰 Kosten & Eigenkapital
Die Investition hängt stark von Größe, Lage und Standard ab. Hier ein Überblick:
- Eigenkapitalbedarf oft ca. 10.000 € je nach Konzept
- Kleine Pension (5 Zimmer): 50.000 € – 200.000 €
- Mittelgröße Pension mit Frühstücksbereich: 200.000 € – 500.000 €
- Einmalige Investitionen: Umbau, Einrichtung, Küche, Buchungssystem
- Laufende Kosten: Reinigung, Personal, Nebenkosten, Portale
- Pension eröffnen ohne Eigenkapital: möglich über bestimmte Franchise- oder Fördermodelle
- 📉 Umsatz Pension
Wie viel lässt sich mit einer Pension verdienen?
- Jährlicher Umsatz: je nach Auslastung 30.000 € bis 250.000 €
- Gewinnspanne: 10–25 %, abhängig von Fixkosten und Auslastung
- Franchise-Systeme oder Übernahme: ROI schneller möglich
- ⚠️ Typische Stolperfallen – und wie du sie meisterst
- Laufende Kosten wie Reinigung & Wartung nicht unterschätzen
- Genehmigungen, Hygienekonzept & Versicherungen frühzeitig klären
- Zusatzangebote für saisonale Flauten einplanen
- Gästebewertungen & Online-Präsenz aktiv pflegen
- Überlastung vermeiden, ggf. personelle Unterstützung einholen
- Rechtzeitig Lizenzvertrag mit GEMA abschließen.
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Pension oder Bed and Breakfast eröffnen? Das sind die wichtigsten Aufgaben
Als Gastgeber:in einer Pension oder eines Bed and Breakfasts sorgst du für Wohlfühlatmosphäre, reibungslose Abläufe und glückliche Gäste. Das sind deine wichtigsten Aufgaben:
- Du kümmerst dich um die Gästebetreuung, vom Check-in bis zur Verabschiedung
- Du planst und richtest die Zimmer und Lobby-Bereiche ein
- Du entwickelst dein Angebot inklusive Frühstück, Tipps, regionale Services
- Du pflegst deinen Belegungskalender und steuerst das Pricing
- Du bereitest ggf. das Frühstück vor und kümmerst dich um den Einkauf
- Du sorgst für Hygiene, Sauberkeit und Instandhaltung
- Du reagierst auf Gästewünsche, Bewertungen & Kommunikation
- Du gestaltest dein Marketing, online wie offline
- Du analysierst Kennzahlen und steuerst Kosten & Einnahmen
- Du pflegst den Kontakt zu Gästen, Lieferanten und Kooperationspartner:innen
- Du achtest auf Qualität, Sauberkeit und Sicherheit
Bereit für den ersten Gast? Deine Gründungs-Checkliste
Diese Liste begleitet dich Schritt für Schritt auf dem Weg zur eigenen Pension, vom Konzept bis zur ersten Buchung.
Kleiner Spoiler: Mit einem Franchise-System wird vieles einfacher. Viele Punkte sind schon vorgeplant oder werden durch den Franchisegeben komplett übernommen.
- Immobilie oder Wohnung finden und sichern
- Konzept & Ausrichtung entwickeln z. B. Frühstückspension, B&B
- Zielgruppe definieren & Standort analysieren
- Businessplan Ferienwohnung oder Pension erstellen
- Finanzierungsstrategie & Fördermittel klären
- Preismodell & Belegungskalender planen
- Genehmigungen & Auflagen klären (z. B. Hygiene, Meldescheinpflicht)
- Einrichtung, Ausstattung und ggf. Frühstücksbereich festlegen
- Ggf. Personal rekrutieren oder Self-Service-Lösungen einführen
- Buchungssystem & eigene Website aufsetzen
- Versicherungen abschließen (z. B. Betriebshaftpflicht)
- Marketingaktionen & lokale Sichtbarkeit vorbereiten
- Einträge auf Buchungsplatftormen und Bewertungsportalen anlegen
- Betrieb anmelden
- Feedback aktiv einholen & Abläufe optimieren
Pension eröffnen auch ohne Erfahrung oder Eigenkapital
Der Einstieg in die Beherbergungsbranche war noch nie so zugänglich wie heute, selbst für Quereinsteiger:innen ohne Branchenerfahrung oder großes Budget. Möglich machen das moderne Franchise- und Lizenzsysteme, die dir klare Abläufe, starke Marken und umfassenden Support bieten.
- Pension eröffnen ohne Erfahrung? Kein Problem. Zwar ist Erfahrung im Gastgewerbe immer hilfreich, aber kein Muss. Viele kleinere Anbieter setzen auf ausführliche Schulungen, strukturierte Einführung und erprobte Betriebsmodelle. So kannst du auch ohne Ausbildung im Tourismusbereich erfolgreich starten.
- Gründen ohne dickes Startkapital: Kompakte Franchise-Konzepte, etwa modulare Einheiten, Mini-Pensionen oder digital geführte Appartements, sind bereits ab 10.000–20.000 € Eigenkapital möglich. In einigen Fällen können auch Förderprogramme, wie KfW-Kredite oder EU-Zuschüsse, genutzt werden.
- Modulare Pensionen & digitale Lösungen: Manche Systeme stellen dir sogar fix und fertig ausgestattete Module zur Verfügung, ob Tiny House, Gäste-Cube oder digitale Ferienwohnung. So sparst du Zeit, Bauaufwand und Kapital.
- Unterstützung im Alltag: Als Franchise-Nehmen:in bist du nicht allein. Die Zentrale unterstützt dich bei Marketing, Preisstrategie, Verwaltung, Buchhaltung und vielem mehr. Du profitierst von Know-how, Vorlagen und Erfahrung.
- Marke & Sichtbarkeit inklusive: Viele Systeme kümmern sich auch um deine Online-Präsenz inklusive Website, Buchungsportale, SEO und Werbung. So wirst du schneller gefunden und vertrauter wahrgenommen.
Merke dir: Du musst das Rad nicht neu erfinden. Mit einem erfahrenen Franchise-Partner an deiner Seite sparst du Zeit, reduzierst Risiken und kannst dich auf das konzentrieren, was zählt: zufriedene Gäste.
| Thema | Pension eröffnen mit Franchise | Eigene Gründung Pension |
|---|---|---|
| Sortiment & Angebotspakete | ✅ Zugang zu etablierten Übernachtungs- & Reisepaketen inkl. Konditionen bzw. Reiseveranstaltern | ❌ Angebote müssen selbst entwickelt und mit Reiseveranstaltern verhandelt werden |
| Markenbekanntheit & Vertrauen | ✅ Besonders in der gehobenen Hotellerie relevant. | ❌ Kundenbindung schwierig ohne bekannte Marke |
| Know-how & Erlebnis Design | ✅ Know-how-Transfer für Eventplanung, Buchungssysteme & Kundenerlebnis | ❌ Muss selbst erarbeitet oder durch Erfahrung aufgebaut werden |
| Buchung & Abwicklung | ✅ Digitale Tools & Prozesse für Kundenkontakt, Buchung & Rechnungsstellung | ❌ Hoher Aufwand für Tool-Auswahl & eigene IT-Lösungen |
| Standortwahl & Vermarktung | ✅ Unterstützung bei Standortwahl, SEO, Online-Marketing & Plattform-Integration | ❌ Sichtbarkeit & Reichweite müssen hart erarbeitet werden |
| Kampagnen & Kooperationen | ✅ Teilnahme an Systemkampagnen, zentraler Einkauf von Werbemitteln | ❌ Marketing muss selbst aufgebaut und finanziert werden |
| Investitionen & Margen | ❌ Lizenzgebühren, aber Zugang zu volumenstarken Partnerdeals | ✅ Volle Marge, aber höhere Einzelkosten & weniger Volumenrabatte |
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Pension eröffnen? Diese 10 Tipps zeigen, wie's richtig geht.
Die Gäste von heute suchen mehr als nur ein Bett. Sie suchen Erlebnisse, Echtheit und Flexibilität. Diese Tipps helfen dir dabei, deine Pension zukunftssicher und gastfreundlich zu gestalten:
- Entwicklung ein stimmiges Konzept mit Erlebnischarakter
- Biete besondere Zusatzleistungen an z. B. Frühstückskörbe, Alpaka-Wanderungen
- Sei auf Buchungsplatiformen präsent und achte auf professionelle Bilder & Texte.
- Nutze digitale Tools für Buchung, Zahlungsabwicklung und Gästekommunikation.
- Nutze KI oder smarte Software zur dynamischen Preisgestaltung.
- Greife aktuelle Reisetrends wie Slow Travel, Workation oder Naturerlebnis auf.
- Arbeite mit lokalen Partnern zusammen, vom Hofladen bis zur Fahrradvermietung.
- Erzähle deine Geschichte auf der Website: Gutes Storytelling zieht Gäste an.
- Ermögliche kontaktlosen Check-in, besonders für Gäste, die spät anreisen.
- Biete kleine Annehmlichkeiten an, etwa eine Getränkestation, Bücher oder Spiele
Fazit: Mehr als nur Übernachtung. Dein neues Lebensmodell.
Wer eine Pension eröffnen möchte, entscheidet sich bewusst für ein überschaubares, persönliches Geschäftsmodell und weniger Komplexität. Diese Gründungsidee ist ideal für Gastgeber:innen, die mit Herz bei der Sache sind und ihren Gästen eine authentische Unterkunft bieten möchten.
Auch mit begrenztem Eigenkapital ist der Einstieg gut machbar. Im Gegensatz zur klassischen Hotellerie, wo Aufgaben oft auf mehrere Abteilungen verteilt sind, trägst du in einer Pension die Verantwortung für (fast) alles selbst. Genau das macht den Reiz aus: Du gestaltest jeden Bereich aktiv mit und bist nah dran an deinen Gästen.
Mit einem stimmigen Konzept, einer realistischen Planung und, wenn gewünscht, der Unterstützung eines erfahrenen Franchisegebers kannst du dir ein selbstbestimmtes Business aufbauen, das nicht nur wirtschaftlich trägt, sondern auch erfüllt. Denn für viele ist eine Pension nicht bloß ein Geschäftsmodell, sondern eine bewusste Entscheidung für einen herzlichen, entschleunigten und bewussten Lebensstil.
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Häufig gestellte Fragen
- Was braucht man, um eine Pension zu eröffnen?
Du brauchst eine passende Immobilie, eine Gewerbeanmeldung im Bereich Beherbergung und je nach Ausstattung und Angebot ggf. eine Hygieneschulung, Brandschutznachweise und eine einfache Betriebshaftpflichtversicherung. Bei mehr als 8 Übernachtungsgästen ist eine Konzession erforderlich, die mit viel mehr bürokratischen Aufwand verbunden ist.
- Welche Voraussetzungen gelten für die Eröffnung einer Pension oder eines Bed & Breakfast?
Neben rechtlichen Vorgaben wie Meldescheinpflicht, Hygieneschulung und einer Beherbergungssteuer, müssen auch bauliche Mindeststandards (z. B. sanitäre Anlagen) erfüllt sein. Je nach Umfang des Angebots kann auch eine Gaststättenerlaubnis erforderlich werden.
- Wie unterscheidet sich ein Bed and Breakfast von einer klassischen Pension?
Ein Bed and Breakfast ist meist kleiner, oft privat geführt und bietet in der Regel nur wenige Gästezimmer, oft im eigenen Wohnhaus. Eine Pension dagegen ist häufig etwas größer, kann mehrere Zimmer oder Einheiten umfassen und wirkt unternehmerischer strukturiert.
- Wie erstellt man einen Businessplan für eine Ferienwohnung oder kleine Pension?
Ein Businessplan umfasst dein Konzept, Zielgruppenanalyse, Standortbewertung, eine Umsatz- und Kostenplanung sowie Maßnahmen zu Marketing und Gästebindung. Auch Investitionsbedarf, Rentabilität und deine persönliche Rolle im Betrieb gehören hinein. All diese Themen musst du nicht allein stemmen: Franchise-Systeme nehmen dir vieles ab, mit klaren Vorlagen, praxisnaher Unterstützung und erprobten Strukturen.
- Wie viel kostet es, eine Pension zu eröffnen und worauf sollte man achten?
Die Gründungskosten liegen je nach Zustand der Immobilie oft zwischen 50.000 und 500.000 €, je nach Standort und Größte. Neben Umbaukosten und Einrichtung solltest du auch Rücklagen für laufende Ausgaben (z. B. Reinigung, Instandhaltung, Buchungstools) einplanen.
