Der Erwerb
Es gibt drei Wege, an eine Mallorca-Immobilie zu gelangen: Man kauft sie,
erbt sie oder bekommt sie geschenkt. Ein Käufer hat es entweder mit
Umsatzsteuer zu tun (10 Prozent auf fertiggestellte
Wohnimmobilien) oder mit Grunderwerbsteuer (8 bis 11 Prozent).
Ein Erbe zahlt bis 700.000 Euro Immobilienwert eine balearische Erbschaftsteuer
von 1 Prozent, immer vorausgesetzt, er ist direkter Verwandter (Ehepartner,
Kind, Enkelkind, aber z.B. auch Eltern) und hat kein sonstiges spanisches
Vermögen. Achtung: Bei anderen Verwandtschaftsverhältnissen (Bruder,
Schwiegertochter, usw.) wird es empfindlich teurer.
Unter denselben Idealvoraussetzungen, was Verwandtschaft betrifft, würde der
Beschenkte 7 Prozent Schenkungsteuer bezahlen. Achtung: Die Steuerfolgen für den
Schenker können erheblich sein, die Situation stellt sich komplett anders dar
als in Deutschland. Als Kuriosität sei darüber hinaus die nur auf Mallorca
vorgesehene Variante einer „Erbschaft zu Lebzeiten“ erwähnt, die jedoch nur
unter sehr spezifischen Voraussetzung möglich und sinnvoll ist.
Laufende Besteuerung der selbstgenutzten
Immobilie
Neben Müllgebühren und einer von der Gemeinde eingehobenen
Grundsteuer fällt für den Eigentümer, sofern die Immobilie
nicht der Hauptwohnsitz ist (d.h. für alle Nichtresidenten), Einkommensteuer auf
den fiktiven Nutzwert an, der anhand des Katasterwertes
berechnet wird (1,1 oder 2 Prozent davon lösen bei deutschen Steuerbürgern 19
Prozent Einkommensteuer aus – die Beträge sind üblicherweise kein
Schmerzthema).
Bei Immobilienvermögen im Wert von mehr als 700.000 Euro pro Person ist die
Frage der Vermögensteuerpflicht zu prüfen. Nichtresidenten
können die höhere balearische Vermögensteuer umschiffen und die moderateren
staatlichen Steuersätze in Anspruch nehmen. Mit einer cleveren Gestaltung, die
idealerweise im Vorfeld aufgesetzt wird, lässt sich der „impuesto sobre
el patrimonio“ erheblich mindern oder zur Gänze vermeiden. Achtung:
Vermögensteuer kann auch auf Nießbrauch und bloßes Eigentum fällig werden.
Laufender Besteuerung der vermieteten
Immobilie
Grundsätzlich sind zwei Möglichkeiten ins Auge zu fassen: Umsatzsteuerfreie
und umsatzsteuerpflichtige Vermietung.
Umsatzsteuerfrei ist
die bloße Wohnvermietung sowie die umsatzsteuerfreie Modalität der
Ferienvermietung, die es an sich in keinem Gesetz gibt, jedoch
durch eine Lücke ermöglicht wird, die sich aus den unterschiedlichen
Definitionen der Ferienvermietung ergibt: Für das balearische
Tourismusgesetz ist die Vermarktung der Immobilie ein
essenzieller Definitionsfaktor, für das staatliche Umsatzsteuergesetz ist sie
gegenstandslos. Residenten bauen die Einkünfte in ihre jährliche
Einkommensteuererklärung ein, Nichtresidenten müssen für
jedes Quartal mit Mieteinnahmen das so genannte Modelo 210 einreichen, also eine
Quartalserklärung auf Mieteinkünfte. EU-Bürger können Kosten und Abschreibung
einrechnen und somit ihren steuerlichen Gewinn mindern. Allerdings bleiben
Gewinne und Verluste der jeweiligen Immobilie zugeschrieben, Kompensationen
zwischen zwei oder mehreren Immobilien sind nicht möglich.
Umsatzsteuerpflichtig ist Ferienvermietung mit hotelähnlichen
Dienstleistungen während des Aufenthaltes des Gastes und begründet eine
gewerbliche Tätigkeit. Bei Nichtresidenten führt dies zu einer Behandlung als
Betriebsstätte und einer Besteuerung wie eine Firma, d.h. 25 Prozent
Körperschaftsteuer. Dagegen stehen Vorteile bei der Anrechnung von Kosten und
die komplette Rückerstattung der bezahlten Umsatzsteuer (Vorsteuer).
Achtung: Die Ferienvermietung erfordert prinzipiell die
Anmeldung für die balearische Touristensteuer, die der
Eigentümer/Betreiber von den Gästen einheben und ans Finanzamt abführen muss.
Eine praktische Pauschalregelung reduziert den administrativen Aufwand
erheblich: Anhand der Bettenzahl und der Zeitspanne, in welcher das Objekt im
gesamten Jahr auf dem Markt angeboten wird, errechnet sich ein pauschaler
Steuerbetrag, der unabhängig von der tatsächlichen eingenommenen Touristensteuer
im Folgejahr abzuführen ist. Wermutstropfen: Die Touristensteuer wurde per 2018
für die Hauptsaison verdoppelt.
Verkauf
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie ist der erzielte Gewinn in Spanien zu
versteuern. Nichtresidenten egal welcher Herkunft zahlen auf den Gewinn 19
Prozent Einkommensteuer. Sämtliche Anschaffungskosten (einschließlich Steuern,
Anwaltskosten, spätere Umbauten/Erweiterungen/Verbesserungen) können geltend
gemacht werden und mindern den steuerlichen Gewinn. Abschreibungen jedoch, die
zuvor bei der Versteuerung von Mieteinnahmen als Kosten geltend gemacht wurden,
mindern die steuerlichen Anschaffungskosten und erhöhen den Gewinn.
Abschließende Ratschläge
Nichtresidenten sollten speziell bei Bauträgerprojekten und
Ferienvermietung frühzeitig eine umfassende Beratung einholen, um die
Besonderheiten des spanischen Steuersystems und des Tourismusgesetzes
einzupreisen und sich entsprechend aufzustellen. Dabei sollte man immer das
große Ganze im Auge behalten, d.h. auch die Besteuerung im Land der Ansässigkeit
und mögliche Feinheiten der Doppelbesteuerungsabkommen. So
sieht die Besteuerung von Mieteinnahmen gesamthaft für einen Deutschen ganz
anders aus als für einen Österreicher oder Schweizer.
Wer sich auf Mallorca niederlässt, sollte sich im Vorfeld darüber
informieren, welche weiteren Steuerpflichten entstehen können. Wir empfehlen oft
eine Simulationsrechnung der persönlichen Einkommen- und Vermögensteuer, um
anhand der jüngsten verfügbaren Daten zu ermitteln, mit welcher Belastung der
Kunde bei einem Umzug von Deutschland nach Mallorca zu rechnen hat.
Auf unserem Portal -europeanaccounting- finden Sie unter
„Dienstleistungen“ mehrere Berechnungstools, u.a. für die Grunderwerbsteuer, die
Selbstnutzungssteuer, die Vermögensteuer und die Erbschaftsteuer.
