02.02.2015

Franchisepartnerschaft und Mietvertragsgestaltung

Neben dem Franchisevertrag ist es meist der Mietvertrag, der im Rahmen der Existenzgründung für den Franchisenehmer eine entscheidende Rolle spielt. Denn durch ihn wird unter anderem ein bestimmter Standort für das zukünftige Franchise-Outlet festgelegt. Aber auch für den Franchisegeber hat das Mietverhältnis seines Franchisenehmers eine wichtige Bedeutung, weil auch er ein großes Interesse an geeigneten Standorten hat. Aus diesem Grunde ist der Franchisegeber auf mehr oder weniger intensive Weise in das konkrete Mietverhältnis seiner Franchisenehmers mit eingebunden.


Der Franchisegeber als Immobilieneigentümer und Vermieter
Die engste Verknüpfung von Franchisevertrag und Mietvertrag findet dann statt, wenn der Franchisegeber selbst Eigentümer der jeweiligen Immobilie ist und somit gegenüber seinem Franchisenehmer auch als Vermieter auftritt. Dann werden beide Verträge – Franchisevertrag und Mietvertrag – einheitlich zwischen Franchisegeber und Franchisenehmer abgeschlossen. In einem solchen Fall ist es am unproblematischsten, durch die vertragliche Gestaltung dafür zu sorgen, dass beide Verträge gegebenenfalls gleichzeitig enden oder abgeändert werden können. Im Rahmen einer sorgfältigen Vertragsgestaltung sollten sich daher in beiden Verträgen konkrete Koppelungsklauseln finden, die für einen Gleichlauf der Verträge sorgen.


Ein Franchisegeber wird eine solche Konstellation wählen, wenn ihm besonders viel an der Standortsicherung liegt. Denn dadurch kann er sicherstellen, dass nach Beendigung eines Franchisevertrages der betreffende Franchisenehmer auch das entsprechende Ladenlokal räumt und dem nächsten Franchisenehmer überlässt. Auch kann der Franchisegeber auf diese Art und Weise dafür sorgen, dass einheitliche Immobilien erworben werden, die optimal den Bedürfnissen des jeweiligen Franchise-Systems entsprechen. Der Nachteil für den Franchisegeber liegt darin, dass er als Eigentümer der Immobilien natürlich erhöhten Kapitalbedarf hat. Umgekehrt werden dem Franchisenehmer dadurch so manche Sorgen hinsichtlich der Suche eines geeigneten Standortes abgenommen. Nachteilig für den Franchisegeber wiederum ist, dass er hinsichtlich der Mietzahlungen das Insolvenzrisiko des Franchisenehmers trägt.


Der Franchisegeber als Mieter und Untervermieter
Eine andere Möglichkeit für den Franchisegeber, mittels der Mietverträge bestimmte Standorte zu sichern, besteht darin, selbst die betreffenden Ladenlokale anzumieten, und sie dann an die Franchisenehmer unterzuvermieten. Auch in diesem Fällen kann der Franchisegeber mittels entsprechender Vertragsgestaltung dafür sorgen, dass beide Verträge immer gleichlaufen. Allerdings ist darauf zu achten, dass auch die Mietverträge des Franchisegebers mit dem Immobilieneigentümer ebenfalls gleichlaufend sind, oder sogar länger laufen, als die entsprechenden Untermietverträge. Denn sonst besteht die Gefahr, dass der Franchisegeber seine Verpflichtungen gegenüber dem Franchisenehmer nicht erfüllen kann, weil er plötzlich selbst das Ladenlokal an den Eigentümer der Immobilie herausgeben muss.


Kartellrechtliche Ausnahmen von Wettbewerbsverboten
Ein weiterer Grund, warum es für den Franchisegeber vorteilhaft sein kann, selbst die jeweiligen Geschäftsräume an den Franchisenehmer zu vermieten, sind die kartellrechtlichen Auswirkungen. Verschiedene Wettbewerbsverbote und Wettbewerbsbeschränkungen dürfen nämlich nach europäischem Kartellrecht nur für die Dauer von fünf Jahren vereinbart werden. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn der Franchisenehmer seine Geschäftsräume vom Franchisegeber angemietet hat.


Die Überlassung des Ladenlokals im Rahmen eines Pachtvertrages
In beiden bisher aufgeführten Konstellationen gibt es auch die weitergehende Möglichkeit eines Pachtvertrages. Dies ist dann der Fall, wenn der Franchisegeber die betreffenden Räumlichkeiten bereits umfassend für den Betrieb des jeweiligen Franchise-Outlets einrichtet, und der Franchisenehmer lediglich noch den Betrieb aufnehmen muss. Hierdurch entsteht eine noch stärkere Bindung des Standortes einer Franchisegeber und in den meisten Fällen eine noch schwächere Position des Franchisenehmers. Dieser hat allerdings wiederum den Vorteil, dass er nicht selbst für die doch oft teure Ausstattung seines Ladenlokals investieren muss. Gerade im Bereich der Gastronomie sind solche Kriterien oft von entscheidender Bedeutung.


Franchisevertrag und Mietvertrag als verbundenes Geschäft
Ein weiteres interessanteres rechtliches Problem ergibt sich angesichts der Tatsache, dass beide Verträge – Franchisevertrag und Mietvertrag - als so genannte verbundene Geschäfte bezeichnet werden, weil das eine ohne das andere für beide Parteien keinen Sinn machen würde. Bei solchen verbundenen Geschäften jedoch führt in der Regel die Anfechtung, der Widerruf, oder die Kündigung des einen Vertrages automatisch auch zur Beendigung des anderen Vertrages. Es ist aus Sicht des Franchisenehmers also nicht möglich, den Franchisevertrag anzufechten oder zu widerrufen in der Hoffnung, dass er dann das betreffende Ladenlokal trotzdem weiter behalten darf. Ausnahmsweise jedoch kann sich ein Franchisenehmer hinsichtlich der Rückgabe des Ladenlokals an den Franchisegeber auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines möglichen Schadensersatzanspruches dann berufen, wenn der Mietvertrag wegen Anfechtung rückwirkend unwirksam wird oder von Anfang an sittenwidrig war. In solchen Fällen kann es also ausnahmsweise doch vorkommen, dass ein Franchisenehmer sein Geschäft ohne die Marke des Franchisegebers weiterführen kann, obwohl er sich in einem dem Franchisegeber gehörenden Ladenlokal befindet.


Solche für beide Parteien nicht besonders erfreulichen Konstellationen gilt es natürlich aufgrund geeigneter Vertragsgestaltung zu vermeiden. Im Übrigen sollte im Konfliktfall eine umfassende Lösung im Rahmen einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung gefunden werden, die langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeidet.


Der Mietvertrag des Franchisenehmers mit einem Dritten
Anders gelagert sind die Probleme, wenn der Franchisenehmer seinen Standort selbst aussucht, und mit dem jeweiligen Immobilieneigentümer einen Mietvertrag abschließt. Hier ist der Franchisenehmer, der darauf achten muss, dass sein Franchisevertrag mit dem Franchisegeber und sein Mietvertrag mit dem Vermieter kompatibel sind. Sowohl von der Laufzeit her, als auch von sonstigen Verpflichtungen her muss er Acht geben, dass er sich nicht in dem einen Vertrag zu etwas pflichtet, was ihm nach dem anderen Vertrag gar nicht erlaubt ist.


Um hier Kollisionen zu verhindern, finden sich meist im Franchisevertrag bereits Regelungen, die den Franchisenehmer verpflichten, nur solche Mietverträge abzuschließen, die den oben genannten Rahmenbedingungen genügen, und die eine für die Dauer des Franchisevertrages bestehende Mietdauer sicherstellen. In der Regel wird der Franchisenehmer im Rahmen des Franchisevertrages dazu verpflichtet, in seinen Mietvertrag eine Klausel aufzunehmen, der gemäß der Franchisegeber im Falle der Beendigung des Franchiseverhältnisses ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag hat. Mit dieser Vertragsgestaltung möchte der Franchisegeber dann sicherstellen, dass er den betreffenden Standort auch im Falle der Beendigung des Franchiseverhältnisses selbst, oder durch einen neuen Franchisenehmer weiterbetreiben kann.


Sowohl aus Franchisegeber-, als auch aus Franchisenehmersicht ist also besondere Sorgfalt geboten, wenn es um die Gestaltung von Franchisevertrag und Mietvertrag geht.


Schriftformmängel im Gewerberaummietrecht und gefährliche Folgen
Weil es bei den vorgenannten Problematiken meist im Wesentlichen um die gleiche Laufzeit der Verträge geht, ist ein besonderes Problem des Gewerberaummietrechts stets zu beachten. Ein Gewerberaummietvertrag muss zwar nicht schriftlich abgeschlossen werden. Wird er jedoch nur mündlich abgeschlossen, gilt die vereinbarte Laufzeit jedoch nicht mit der Folge, dass der Vertrag jederzeit von beiden Vertragsparteien frei kündbar ist. Dies wäre natürlich angesichts des oben thematisierten notwendigen Gleichlaufs mit dem Franchisevertrag fatal.


Nun mag man einwenden, es komme ja wohl kaum vor, dass ein Gewerberaummietvertrag mündlich abgeschlossen werde. Von einer fehlenden Schriftform wird jedoch bereits dann ausgegangen, wenn irgendeine wesentliche vertragliche Vereinbarung mündlich abgeschlossen wird. Das bedeutet, dass bereits eine nachträgliche mündliche Modifizierung des ursprünglich schriftlichen Mietvertrages zu einem so genannten Schriftformmangel und damit zu einer jederzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrages führt. Ein Gericht hat beispielsweise entschieden, dass die mündliche Vereinbarung einer um einige Tage späteren Fälligkeit der Miete bereits einen solch wesentlichen Vertragsinhalt darstellt, der nachträglich einen schriftlichen Mietvertrag zu einem mündlichen Mietvertrag im Sinne des Gesetzes macht.


Ein Franchisenehmer muss daher äußerst sorgsam sein, wenn er nachträglich irgendetwas mit seinem Vermieter vereinbart. Alles muss schriftlich niedergelegt werden, denn sonst könnte sich der Vermieter auf diese mündliche Vereinbarung berufen, und den Mietvertrag vorzeitig kündigen. Dann stünde der Franchisenehmer plötzlich ohne Ladenlokal da und könnte zudem seine Verpflichtungen aus dem Franchisevertrag nicht mehr erfüllen.

© Martin Niklas 02.02.15

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